Aktywa, które można zaliczyć do nieruchomości inwestycyjnych

Czy nieruchomości w trakcie budowy, które w przyszłości mają być przeznaczone pod wynajem, zalicza się do inwestycji?

Ustawa o rachunkowości zawiera tylko ogólną definicję inwestycji. W świetle art. 3 ust. 1 pkt 17 tej ustawy, przez inwestycje rozumie się aktywa posiadane przez jednostkę w celu osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu wartości tych aktywów, uzyskania przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej, a w szczególności aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są posiadane przez nią w celu osiągnięcia tych korzyści, np. czynszów z najmu. Czyli kryterium odróżniające nieruchomości zaliczane do inwestycji od kwalifikowanych do środków trwałych stanowi cel ich posiadania bez względu na to, czy nieruchomości uzyskano drogą nabycia, wytworzenia, aportu, czy przekwalifikowania ze środków trwałych. Z przepisów ustawy o rachunkowości nie wynika jednak wprost czy nieruchomość w trakcie budowy pod wynajem można zaliczyć do inwestycji.

W kwestiach nieuregulowanych ustawą o rachunkowości - w przypadku braku odpowiedniego standardu krajowego - jednostka może zastosować Międzynarodowe Standardy Rachunkowości (por. art. 10 ust. 3 ustawy o rachunkowości). Nie wydano jeszcze krajowego standardu rachunkowości wyjaśniającego zagadnienia dotyczące nieruchomości inwestycyjnych. Można zatem zastosować w tym względzie postanowienia Międzynarodowego Standardu Rachunkowości 40 "Nieruchomości inwestycyjne" (MSR 40). Według MSR 40 nieruchomości w trakcie budowy, które w przyszłości mają być użytkowane pod wynajem, zalicza się do nieruchomości inwestycyjnych.

Z treści MSR 40 (paragraf 5) wynika, iż nieruchomości inwestycyjne, to nieruchomości (grunt, budynek lub część budynku albo oba te elementy), które właściciel lub leasingobiorca w leasingu finansowym traktuje jako źródło przychodów z czynszów lub utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost ich wartości, względnie obie te korzyści.

Zasadniczą cechą nieruchomości inwestycyjnych jest więc to, że przepływy środków pieniężnych uzyskiwane dzięki nieruchomości inwestycyjnej są w dużej mierze niezależne od pozostałych aktywów będących w posiadaniu jednostki. Jest to podstawowe kryterium, które musi być spełnione, aby daną nieruchomość zaliczyć do inwestycji.

MSR 40 wymienia szereg przykładów nieruchomości inwestycyjnych oraz przykładów, w których nieruchomość nie jest inwestycją.

Do nieruchomości inwestycyjnych zalicza się przykładowo:

a) grunt utrzymywany w posiadaniu ze względu na długoterminowy wzrost jego wartości, a nie w celu sprzedaży po krótkim okresie w ramach zwykłej działalności jednostki,

b) grunt, którego przyszłe użytkowanie pozostaje aktualnie nieokreślone. Jeżeli jednostka nie określiła, że będzie użytkowała grunt jako nieruchomość zajmowaną przez właściciela, lub przeznaczy go na sprzedaż w krótkim okresie w ramach zwykłej działalności gospodarczej, to uznaje się, że grunt ten jest utrzymywany w posiadaniu ze względu na wzrost jego wartości,

c) budynek, którego właścicielem jest jednostka lub nabyty przez jednostkę na podstawie umowy leasingu finansowego, oddany przez jednostkę w leasing operacyjny na podstawie jednej lub większej liczby umów,

d) budynek, który obecnie jest niewykorzystany, a który został przeznaczony do oddania w leasing operacyjny na podstawie jednej lub większej liczby umów,

e) nieruchomość w trakcie budowy lub dostosowywania, która ma być w przyszłości użytkowana jako nieruchomość inwestycyjna,

f) istniejącą już nieruchomość, która poddawana jest zabiegom adaptacyjnym mającym na celu dalsze używanie jej jako nieruchomości inwestycyjnej.

Natomiast do pozycji, które nie są nieruchomościami inwestycyjnymi, zalicza się np.:

a) nieruchomości przeznaczone na sprzedaż w ramach zwykłej działalności jednostki lub nieruchomości w trakcie budowy lub dostosowywania z przeznaczeniem na sprzedaż (zob. MSR 2 "Zapasy"), na przykład nieruchomości nabyte wyłącznie w celu zbycia w bliskiej przyszłości lub w celu dostosowania i odsprzedaży,

b) nieruchomości w trakcie budowy lub dostosowywania, nad którymi prace prowadzone są na zlecenie osób trzecich (zob. MSR 11 "Umowy o usługę budowlaną"),

c) nieruchomości zajmowane przez właściciela (zob. MSR 16 "Rzeczowe aktywa trwałe"), w tym także (między innymi) nieruchomości:

utrzymywane w posiadaniu z myślą o przyszłym wykorzystaniu jako nieruchomości zajmowanych przez właściciela,

przeznaczone do dostosowania i późniejszego użytkowania jako nieruchomości zajmowane przez właściciela,

zajmowane przez pracowników (niezależnie od tego, czy pracownicy płacą czynsz w wysokościach stawek rynkowych, czy też nie),

oczekujące na zbycie, zajmowane przez właściciela,

d) nieruchomości oddane w leasing finansowy innej jednostce.

Jak zakwalifikować nieruchomość, która w części będzie przeznaczona pod wynajem, a w części wykorzystywana będzie w podstawowej działalności jednostki (produkcja)?

Według MSR 40, w sytuacji gdy ta sama nieruchomość w części służy pozyskiwaniu przychodów z czynszów lub jest utrzymywana ze względu na wzrost jej wartości, w pozostałej zaś części - jest wykorzystywana przy produkcji, dostawach dóbr, świadczeniu usług lub czynnościach administracyjnych, to dla celów księgowych należy potraktować części te oddzielnie, jeżeli można je oddzielnie sprzedać lub oddzielnie oddać w leasing finansowy. Jeżeli takie rozdzielenie nie jest możliwe, nieruchomość można traktować jako nieruchomość inwestycyjną, pod warunkiem jednak, że jedynie nieznaczna jej część jest wykorzystywana w produkcji, dostawach dóbr, świadczeniu usług lub czynnościach administracyjnych.

Czy fakt, iż jednostka oprócz wynajmu nieruchomości będzie świadczyła na rzecz najemcy dodatkowe usługi wpływa na kwalifikację tej nieruchomości?

Aby daną nieruchomość można było zaliczyć do inwestycji, jednostka nie może świadczyć dodatkowych usług w związku z tą nieruchomością, pod warunkiem że usługi te stanowią istotny element przedsięwzięcia.

Jeśli jednostka udostępniająca nieruchomość świadczy dodatkowe usługi na rzecz podmiotów wynajmujących nieruchomość, np. wtedy gdy właściciel biurowca świadczy na rzecz najemców usługi dotyczące ochrony i utrzymania obiektu, które są stosunkowo nieznacznym elementem w skali całokształtu przedsięwzięcia, to jednostka może zaliczyć taki obiekt do nieruchomości inwestycyjnych. W sytuacji natomiast gdy świadczone usługi stanowią bardziej istotny element przedsięwzięcia, daną nieruchomość zalicza się do środków trwałych, a nie do inwestycji, np. gdy jednostka posiada hotel i nim zarządza, wówczas usługi świadczone na rzecz klientów są istotnym elementem przedsięwzięcia.

Uwaga: Ustalenie czy dana nieruchomość ma być zaliczona do nieruchomości inwestycyjnych, czy do środków trwałych, wymaga subiektywnej oceny. MSR 40 wskazuje, iż to na jednostce ciąży obowiązek ustalenia kryteriów umożliwiających odróżnienie nieruchomości inwestycyjnych od nieruchomości zaliczanych do środków trwałych i nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż w ramach zwykłej działalności. Ponadto, w paragrafie 75 c) MSR 40 zobowiązuje jednostkę do ujawnienia tych kryteriów, jeżeli sklasyfikowanie nieruchomości jest trudne.