Zeszyty Metodyczne Rachunkowości nr 17 (305) z dnia 1.09.2011

Jak wycenić nieruchomość inwestycyjną w budowie?

MSR 40 zaleca nieruchomości w trakcie budowy wyceniać przede wszystkim według wartości godziwej. Umożliwia jednak dokonanie wyceny również według kosztów - w dwóch następujących przypadkach:

1) gdy nie jest możliwe ustalenie ich wartości godziwej w trakcie budowy, jednak przewiduje się możliwość ujęcia ich wyceny w wartości godziwej po zakończeniu prac,

2) w sytuacji braku możliwości wyceny takiej nieruchomości według wartości godziwej nawet po zakończeniu jej budowy. Sytuację tę reguluje wówczas MSR 16 "Rzeczowe aktywa trwałe".

Powyższe wynika z MSR 40 paragraf 53, według którego, w sytuacji gdy jednostka stwierdzi, że wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej w trakcie budowy nie można wiarygodnie ustalić, ale oczekuje, że wartość godziwa będzie możliwa do ustalenia po zakończeniu budowy, wycenia nieruchomość inwestycyjną w trakcie budowy w wartości kosztu do czasu, kiedy wartość godziwą będzie można wiarygodnie ustalić lub do czasu zakończenia budowy (w zależności od tego, co nastąpi wcześniej).

Zwracamy uwagę, iż MSR 40 formułuje szereg zaleceń dotyczących pomiaru wartości godziwej. Z definicji wartości godziwej wynika, iż jest to kwota za jaką na warunkach rynkowych dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi stronami transakcji.

Najlepszą podstawą ustalenia wartości godziwej są pochodzące z aktywnego rynku aktualne ceny rynkowe podobnych nieruchomości inwestycyjnych, które są podobnie zlokalizowane, znajdują się w takim samym stanie, są leasingowane na podobnych zasadach lub też służą podobnym celom określonym w innych umowach.

W sytuacji gdy jednostka nie może wiarygodnie określić wartości godziwej, może do wyceny nieruchomości w budowie - do momentu zakończenia budowy lub do momentu, gdy będzie w stanie określić jej wartość godziwą - stosować koszt wytworzenia. Oznacza to, że w trakcie budowy jednostka powinna weryfikować wartość i stan nieruchomości, ustalając czy na danym etapie robót można ustalić wartość godziwą, czy też nie. Etapem takim może być np. stan surowy zamknięty.

Według MSR 40 paragraf 53A, gdy jednostka uzyskuje możliwość wiarygodnej wyceny wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej w trakcie budowy, którą wcześniej wyceniała według kosztu, wycenia tę nieruchomość według jej wartości godziwej.

Przykład

Przejście na wycenę według wartości godziwej w trakcie budowy na etapie stanu surowego zamkniętego

I. Założenia:

1. Jednostka zleciła firmie zewnętrznej budowę nieruchomości pod wynajem.

2. Wartość godziwa na etapie stanu surowego zamkniętego: 450.000 zł.

3. Koszty poniesione na tym etapie budowy: 390.000 zł.

4. Koszty w dalszych etapach budowy, aż do jej zakończenia: 310.000 zł.

5. Wartość godziwa nieruchomości w momencie oddania do używania: 850.000 zł.

II. Dekretacja:
 

III. Księgowania:

Jeżeli nawet po zakończeniu budowy nieruchomości nie można wiarygodnie ustalić jej wartości godziwej, zgodnie z paragrafem 53, nieruchomość wycenia się stosując model oparty na koszcie zgodnie z MSR 16.

Należy jednak pamiętać, iż zgodnie z paragrafem 53B MSR 40, założenie, że wartość godziwą nieruchomości inwestycyjnej w budowie można wiarygodnie wycenić, można odrzucić jedynie w momencie początkowego ujęcia. Jednostka, która pozycję należącą do nieruchomości inwestycyjnej w budowie wyceniła w wartości godziwej nie może twierdzić, że nie da się wiarygodnie ustalić wartości godziwej zakończonej nieruchomości inwestycyjnej.

W momencie gdy jednostka zakończy budowę nieruchomości inwestycyjnej, która będzie wykazywana w wartości godziwej, różnicę między ustaloną na ten dzień wartością godziwą tej nieruchomości a jej poprzednią wartością bilansową ujmie w zysku lub stracie. Oznacza to, że różnicę między wartością bilansową nieruchomości w budowie a wartością godziwą nieruchomości inwestycyjnej ujmuje się w wyniku finansowym (MSR 40 paragraf 65).

Przykład

Przejście na wycenę według wartości godziwej po zakończeniu budowy 
i przyjęciu nieruchomości inwestycyjnej do użytku

I. Założenia:

1. Jednostka zleciła firmie zewnętrznej budowę nieruchomości biurowej pod wynajem. W początkowym etapie budowy nie była w stanie określić wartości godziwej budowanej nieruchomości, dlatego wyceniła ją po koszcie wytworzenia.

2. Koszty budowy biurowca ogółem: 700.000 zł.

3. Wartość godziwa nieruchomości po oddaniu do użytkowania: 850.000 zł.

II. Dekretacja:
 

III. Księgowania: